Αναβολή για τις νέες αντικειμενικές ή “τυφλές” αλλαγές;

Του Νίκου Ρογκάκου

Χάνεται ο στόχος, όπως όλα δείχνουν, για τις νέες αντικειμενικές αξίες, που θα πρέπει να είναι έτοιμες έως το τέλος τους έτους, ώστε οι αντικειμενικές τιμές να πλησιάζουν τις εμπορικές.

Και τούτο διότι η Συντονιστική Επιτροπή, που έχει επιφορτιστεί με αυτό το έργο, μετά την παρουσίαση που έκανε η Ομάδα Εργασίας, στην πιλοτική μελέτη εκτίμησης των εμπορικών τιμών, διαπίστωσε ότι είναι αδύνατον έως πολύ δύσκολο να στηθεί μία τέτοια φόρμα, χωρίς να «γεννήσει τέρατα».

Με βάση το Μνημονιακό χρονοδιάγραμμα, πρέπει έως το τέλος του 2017 να είναι έτοιμη η φόρμα, τον Γενάρη να είναι λειτουργικό το νέο σύστημα και να αποτελέσει την βάση υπολογισμού για τον ΕΝΦΙΑ του 2018.

Σύμφωνα με πληροφορίες μέλη της Επιτροπής λένε ότι «είμαστε μακριά από ένα τελικό αποτέλεσμα» σημειώνουν με νόημα: «Μάλλον πρέπει να πάμε πίσω». Όμως για να γίνει κάτι τέτοιο πρέπει πρωτίστως να συμφωνήσουν οι Θεσμοί !

Οι Εναλλακτικές

Ο δρόμος εάν δεν πιαστούν οι στόχοι είναι: Νέες Οριζόντιες Τυφλές παρεμβάσεις, όπως άλλωστε είχε γίνει το 2016 και με την ελπίδα ότι η αγορά ακινήτων θα κινηθεί ανοδικά το επόμενο δωδεκάμηνο και θα επιτρέψει την εφαρμογή μεθοδολογικών μοντέλων που δεν θα είναι διάτρητα.

Ο Κίνδυνος

Βροχή προσφυγών στο Συμβούλιο της Επικρατείας, όπου ήδη υπάρχει αρνητική νομολογία για το Δημόσιο, που υποχρεώνεται να ακυρώνει εκ των υστέρων τους βεβαιωμένους φόρους και να επανεκκαθαρίζει με βάση πολύ χαμηλότερες τιμές.

Βάση της πρώτης μελέτης το Χαλάνδρι και το… Αδιέξοδο

Μετά από επεξεργασία εβδομάδων, η Ομάδα Εργασίας παρουσίασε μια πιλοτική μελέτη, με βάση την οποία επιχειρήθηκε να εκτιμηθεί η εμπορική αξία των ακινήτων στην περιοχή του Χαλανδρίου. Η επιλογή δεν ήταν τυχαία, αφού στο Χαλάνδρι καταγράφηκε σημαντικός όγκος μεταβιβάσεων, τηρουμένων των αναλογιών. Ποιο ήταν το πρώτο συμπέρασμα, που στην πραγματικότητα ακύρωσε εξαρχής τη επιστημονικότητα άρα και τη νομιμότητα του μοντέλου;

Επί συνόλου 700 παρατηρήσεων (στοιχείων για ακίνητα) μόνο οι 3 (!!!) περιπτώσεις «κουμπώνουν» με τον εκ του νόμου ορισμό για την Τιμή Ζώνης.

Η Τιμή Ζώνης πρέπει να ορίζεται σε ακίνητα με τρία χαρακτηριστικά:

1.            Πρώτου ορόφου
2.            Με πρόσοψη
3.            Νεόδμητα.

Όμως ακόμα και στην περιοχή του Χαλανδρίου, με την εντονότερη κίνηση κτηματαγοράς, μόνο σε αυτές τις 3 περιπτώσεις της μελέτης εντοπίστηκαν και τα τρία ζητούμενα χαρακτηριστικά, γεγονός που δεν πρέπει να προκαλεί έκπληξη, αφού σε μια αγορά που «σέρνεται» εδώ και μια δεκαετία το να ζητάς τέτοια χαρακτηριστικά ακινήτου- ειδικά νεόδμητου- είναι σαν να ψάχνεις ψύλλους στα άχυρα.

Η Ερώτηση απλή…

Πώς γίνεται να εφαρμοστεί ένα τέτοιο μοντέλο για παράδειγμα στη Φλώρινα ή στη Δράμα ή σε κάποιο μικρό νησί, όταν εκεί πολύ απλά δεν υπάρχουν νέες μεταβιβάσεις ακινήτων; Σύμφωνα με την αγορά είναι απίθανο να πάρει σάρκα και οστά, αυτό που περιγράφεται στο Μνημόνιο ως «αυτοματοποιημένο σύστημα αντικειμενικών-εμπορικών τιμών.

Μετέωρο το βασικό ερώτημα

Ποια είναι η εμπορική αξία ενός ακινήτου; Είναι, άλλωστε, εξαιρετικά ενδιαφέρον ότι τα στοιχεία που χρησιμοποιήθηκαν γι’ αυτήν την πιλοτική μελέτη και τα οποία θεωρητικά θα αποτελέσουν κάποια στιγμή τη βάση για το νέο σύστημα αντικειμενικών αξιών, έχουν τη δική τους, διαφορετική δυναμική, τα δικά τους ιδιαίτερα χαρακτηριστικά, δυσχεραίνοντας έτσι ακόμα περισσότερο τη στατιστική σύνθεση όλων των δεδομένων.